Calculer ses frais de notaire

Les frais de notaire désignent l'ensemble des sommes que l'acheteur doit verser au notaire lors de la signature de l'acte de vente d'un bien immobilier. Bien que le terme laisse penser qu'il s'agit exclusivement des honoraires du notaire, ces frais couvrent en réalité trois principales catégories :

👉 Les droits de mutation (ou droits d'enregistrement) : Ce sont des taxes perçues par l'État et les collectivités locales lors de la vente d'un bien immobilier. Ils représentent la plus grande partie des frais de notaire, environ 80% du montant total.

👉 Les émoluments du notaire : Il s'agit des honoraires perçus par le notaire pour la rédaction de l'acte de vente et la réalisation des formalités administratives. Ces émoluments sont réglementés par l'État et dépendent de la valeur du bien immobilier.

👉 Les débours : Ce sont les sommes avancées par le notaire pour le compte de l'acheteur afin de régler diverses formalités, telles que les frais de cadastre, d'inscription hypothécaire ou encore les frais d'expédition des actes.

Le montant des frais de notaire varie principalement en fonction du type de bien immobilier (neuf ou ancien) et de son prix. Voici une ventilation typique des frais de notaire :

👉 Pour un bien immobilier ancien : Les frais de notaire s'élèvent généralement à environ 7 à 8% du prix d'achat. Ce pourcentage élevé s'explique par les droits de mutation plus élevés pour les biens anciens.

👉 Pour un bien immobilier neuf : Les frais de notaire sont réduits, oscillant entre 2 à 3% du prix d'achat. Cela s'explique par des droits de mutation moins élevés, le bien n'ayant jamais été revendu auparavant.

Les émoluments du notaire sont calculés selon un barème dégressif, c’est-à-dire que le pourcentage diminue à mesure que le prix du bien augmente. Par exemple, pour un bien de 200 000 euros, les émoluments pourraient être de l'ordre de 1 500 à 2 000 euros, mais ce montant peut varier en fonction des prestations demandées.

Réduire les frais de notaire est une préoccupation courante lors de l'achat d'un bien immobilier, car ces frais peuvent représenter une part significative du coût total de l'acquisition. Bien qu'il ne soit pas possible de réduire les frais de notaire à proprement parler, étant donné qu'ils sont en grande partie constitués de taxes et de droits réglementés, il existe néanmoins quelques stratégies pour diminuer leur montant. Voici comment vous pouvez y parvenir :

👉 Acheter un bien immobilier neuf
Les frais de notaire sont généralement plus bas pour l'achat d'un bien immobilier neuf, c'est-à-dire un logement qui n'a jamais été habité ou un logement en état futur d'achèvement (VEFA). Dans ce cas, les frais de notaire sont réduits et se situent généralement autour de 2 à 3% du prix d'achat, contre 7 à 8% pour un bien immobilier ancien. Cette différence s'explique principalement par les droits de mutation, qui sont moins élevés pour un bien neuf.

👉 Déduire la valeur des meubles
Si le bien immobilier que vous achetez est vendu avec des meubles (cuisine équipée, électroménager, mobilier, etc.), vous pouvez déduire la valeur de ces meubles du prix de vente. En effet, les frais de notaire sont calculés sur le prix du bien immobilier nu, sans les meubles. Pour cela, il est essentiel de faire une estimation réaliste et documentée de la valeur des meubles, car cette déduction doit être justifiable en cas de contrôle fiscal. Par exemple, si vous achetez un appartement pour 250 000 € incluant 10 000 € de meubles, les frais de notaire seront calculés sur 240 000 € au lieu de 250 000 €.

👉 Négocier les émoluments du notaire sur certains services
Les émoluments du notaire pour la rédaction de l'acte de vente sont réglementés et ne peuvent être modifiés. Cependant, certains services complémentaires, comme l'établissement de documents supplémentaires ou l'accompagnement dans certaines démarches, peuvent faire l'objet d'une négociation. Il est donc utile de discuter avec le notaire pour voir s'il est possible de réduire les frais sur certains services optionnels.

👉 Opter pour un prêt immobilier avec frais de notaire réduits
Certaines banques et établissements financiers proposent des prêts immobiliers avec des conditions avantageuses, incluant des réductions sur les frais de notaire. Ces offres peuvent inclure une prise en charge partielle ou totale des frais de notaire par la banque. Cela reste rare, mais c'est une piste à explorer lors de la négociation de votre prêt immobilier.

👉 Acheter sous le régime de l'indivision pour des achats en commun
Si vous achetez un bien immobilier en commun (par exemple avec votre conjoint ou un autre membre de votre famille), il est possible de constituer une indivision. Cette structure permet de partager certains frais, dont les frais de notaire, entre les co-acquéreurs, ce qui peut réduire la charge financière individuelle. Toutefois, cela ne réduit pas les frais en eux-mêmes, mais permet de les répartir sur plusieurs personnes.